Checkliste Immobilienertragsteuer

Seit 01.04.2012 unterliegt jeder Verkauf eines Grundstückes oder Wohnung in Österreich prinzipiell einer Steuerpflicht, der sogenannten Immobilienertragsteuer (ImmoESt). Davon gibt es wesentliche Befreiungstatbestände wie bspw. die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung.

Das Ausmaß des Steuerumfangs hängt erheblich vom Anschaffungsdatum sowie den adaptierten Anschaffungskosten ab.
Folgende Punkte sollten daher bei einer geplanten Immobilienveräußerung berücksichtigt werden:

• Handelt es sich um eine Veräußerung?

Oft weicht das Zivilrecht vom Steuerrecht ab. So kann es vorkommen, dass der Rechtsanwalt bzw. Notar einen Kaufvertrag erstellt und auch ein Kaufpreis bezahlt wird, der Vertrag aber aus steuerlicher Sicht als unentgeltlich anzusehen ist.

Aufgrund eines VwGH-Urteils vom 16.11.2021 liegt steuerlich auch dann noch eine ImmoESt-irrelevante Schenkung vor, wenn bis zu 75% des gemeinen Werts der Liegenschaft bezahlt wird. Erst bei Überschreiten der 75%-Grenze geht die Finanz davon aus, dass es sich um einen entgeltlichen Verkauf handelt, welcher der Immobilienertragsteuer unterliegt.

• Liegt ein Befreiungstatbestand vor?

Handelt es sich tatsächlich um eine Veräußerung, ist zu überlegen, ob nicht ein Befreiungstatbestand in Frage kommt.

Am wesentlichsten ist dabei die Hauptwohnsitzbefreiung. Dabei gibt es zwei Varianten, die von der Dauer des Hauptwohnsitzes sowie dessen Beginn abhängen. Bei der ersten Variante liegt eine Steuerbefreiung vor, wenn ab der Anschaffung (gilt somit nur bei einem entgeltlichen Erwerb) bis zum Verkauf ein Hauptwohnsitz über einen Zeitraum von mindestens zwei Jahren aufrecht war und dieser aufgegeben wird.

Bei der zweiten Variante kann eine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden, wenn man innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre lang seinen Hauptwohnsitz im verkauften Gebäude hatte und dieser aufgegeben wird.

Zu beachten ist aber, dass laut VwGH und Finanz maximal eine Grundfläche von 1.000 m² von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst ist. Außerdem sieht der Gesetzgeber eine eindeutige Definition eines Eigenheims vor. Nur für ein solches kann eine Befreiung beantragt werden.

Neben der Hauptwohnsitzbefreiung zählt die Herstellerbefreiung zu den wichtigsten Befreiungen. Eine solche kann dann in Anspruch genommen werden, wenn der Verkäufer das Gebäude selbst hergestellt hat. D.h. er muss als Bauherr in Erscheinung getreten sein. Der Bau eines Fertigteilhauses ist aufgrund des geringen Risikos nicht der Herstellerbefreiung zugänglich.

Darüber hinaus gilt die Herstellerbefreiung nur soweit das Gebäude in den letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften wie bspw. durch Vermietung gedient hat. Ebenso gilt die Herstellerbefreiung nur für das Gebäude, nicht hingegen für den Grund und Boden. Dessen Verkauf unterliegt der Immobilienertragsteuer.

Sollten daher die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitz- als auch die Herstellerbefreiung vorliegen, ist vorzugsweise die Hauptwohnsitzbefreiung aufgrund des größeren Befreiungsumfangs (Gebäude und Grund und Boden befreit) anzuwenden.

• Wann wurde das Grundstück angeschafft?

Liegt kein Befreiungstatbestand vor bzw. ist bei der Herstellerbefreiung der Grund und Boden steuerpflichtig, stellt sich die Frage, wann der Verkäufer das Grundstück angeschafft hat. Für Grundstücke, deren letzter entgeltlicher Erwerb vor dem 31.03.2002 stattgefunden hat, sieht das Gesetz eine pauschale Ermittlung des zu versteuernden Veräußerungsgewinns vor.

Wurde das Grundstück an den Erwerber unentgeltlich (bspw. durch Schenkung oder Erbe) übertragen, ist auf das Anschaffungsdatum des Schenkungsgebers, also des letzten entgeltlichen Anschaffungsvorgangs, abzustellen.

Ist das Grundstück vor dem 31.03.2002 angeschafft worden, können als pauschale Anschaffungskosten 86% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Somit unterliegen nur 14% des Kaufpreises der Immobilienbesteuerung.

Sollte das Grundstück seit dem letzten entgeltlichen Erwerb nach dem 31.12.1987 erstmalig in Bauland umgewidmet worden sein, sind hingegen nur 40% des Veräußerungserlöses als pauschale Anschaffungskosten in Ansatz zu bringen. Somit unterliegen 60% des Veräußerungserlöses der Besteuerung.

• Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage?

Wurde das Grundstück nach dem 31.03.2002 angeschafft und besteht keine Möglichkeit einer pauschalen Einkünfteermittlung, sind die adaptierten Anschaffungskosten der Immobilie zu ermitteln. Dies erfolgt so:

Tatsächliche Anschaffungskosten (Kaufpreis samt Gebühren)
+ Herstellungsaufwand
+ Instandsetzungsaufwand
- bereits geltend gemachte Abschreibungsbeträge (bspw. wenn davor vermietet)
- Steuerfreie Subventionen für die Herstellungskosten oder Instandsetzung
= adaptierte Anschaffungskosten

Um zur Bemessungsgrundlage zu gelangen, sind vom Veräußerungserlös die adaptierten Anschaffungskosten abzuziehen. Zusätzlich dazu können noch die Kosten für die Berechnung der Immobilienertragsteuer sowie allfällige Vorsteuerberichtigungsbeträge im Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung in Abzug gebracht werden. Dies gilt jedoch nicht bei der pauschalen Einkünfteermittlung. Weitere Kosten dürfen jedoch nicht abgezogen werden.

• Wie hoch ist die Steuerbelastung?

Prinzipiell sind Gewinne aus Immobilienveräußerungen mit 30% zu versteuern.

Es besteht jedoch die Möglichkeit, anstelle des fixen Steuertarifs zur Regelbesteuerung zu optieren. In diesem Fall wird der Gewinn aus der Veräußerung zum restlichen Einkommen (Einkünfte aus nichtselbständiger Tätigkeit, etc.) dazugezählt und der reguläre Einkommensteuertarif für die Besteuerung herangezogen.

Da kein fixer Steuertarif zur Anwendung gelangt, können zusätzlich zu den adaptierten Anschaffungskosten auch weitere Ausgaben wie bspw. Maklerkosten für den Verkauf oder auch bisher nicht geltend gemachte Zinsen in Abzug gebracht werden.

Die Regelbesteuerungsoption ist vor allem dann empfehlenswert, wenn man nur sehr geringe Einkünfte hat bzw. Verluste aus anderen Einkünften erzielt hat, die mit dem Gewinn aus der Immobilienveräußerung gegenverrechnet werden sollen.

• Wann ist die Steuer zu bezahlen?

Seit 2013 wird die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer verpflichtend vom Parteienvertreter, der die Grunderwerbsteuer berechnet, vorgenommen. Eine richtig vorgenommene Berechnung führt im privaten Bereich zu einer Endbesteuerung, das heißt, dass ein solcher Gewinn nicht mehr in der Steuererklärung zu erfassen ist. Die Immobilienertragsteuer ist spätestens am 15. des auf den Zufluss des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats fällig und an das zuständige Finanzamt zu überweisen.

• Wie können Verluste verwertet werden?

Wurde bei einem Liegenschaftsverkauf im Privatbereich ein Verlust erzielt, kann ein solcher vollumfänglich mit dem Gewinn aus einem anderen Liegenschaftsverkauf im selben Jahr gegenverrechnet werden. Bleibt darüber hinaus noch ein Verlust bestehen, ist dieser um 40% zu vermindern. Die restlichen 60% können über einen Zeitraum von 15 Jahren mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung gegenverrechnet werden. Über Antrag kann der verminderte Verlust aber auch zur Gänze im Jahr seines Entstehens mit Vermietungseinkünften gegenverrechnet werden.

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